- Оценка офисных помещений

Оценщик, осуществляющий рыночную оценку коммерческой недвижимости, таких как офисных и торговых помещений, производит следующие действия:

• Тщательный осмотр помещения и подробный сбор сведений о его плюсах и минусах; 
• Анализ окружения офисного помещения относительно его местоположения; 
• Изучение рынка офисной недвижимости относительно месторасположения и типа помещения; 
• Определяет подход и методику для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости с учетом его параметров и особенностей; 
• Проводит необходимые расчёты;
• Составляет аргументированный и полный отчет.

Как правило офисные помещения располагаются в городской черте. Поскольку офисное помещение является "лицом" любого бизнеса, у большинства клиентов складывает мнение о нем, в первую очередь, от его местоположения и внешнего вида офисных помещений. Таким образом, основными критериями влияющими на рыночную стоимость объекта оценки является место, где располагается офис компании и состояние помещения. Чем ближе располагается Ваш офис к центральному району города, а так же чем проще до него добираться до него, тем его стоимость дороже. Если в офисе сделан дорогой ремонт и отделан дорогими материалами, то он должен стоить больше.

- Оценка торговых помещений

Специалисты компании Эксперт, которые производят оценку торгового помещения, работают по следующей схеме:

• Осмотр магазина или другого торгового помещения для сбора полной информации о его физических параметрах; 
• Изучение окружения и местности, где расположено торговое помещение; 
• Исследование рынка торговых помещений или магазинов в ближайшем окружении; 
• Подбирают наиболее подходящие методы и подходы для оценки торгового помещения, с учетом его специфики; 
• Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, согласно полученной информации; 
• Составление полного обоснованного отчета относительно оценки помещения и предоставление его заказчику в согласованные сроки.

Ранее мы отметили, что к основным факторам, непосредственно влияющими на окончательный результат оценки офисных и торговых помещений, являются доступность объекта для потребителей и его местоположение. В процессе изучения местоположения объекта, наши специалисты в обязательном порядке учитывают, насколько привлекателен район, где находиться торговое помещение. Помимо этого, специалистом-оценщиком тщательно изучается демографическое положение данного района, а также место нахождение магазина относительно проезжей части. Также наши оценщики проводят анализ помещения на возможность изменения этих факторов в случае застройки района новыми жилыми или торговыми комплексами. Только после изучения всего вышеперечисленного и при сравнении объекта с аналогичными торговыми помещениями, оценщик предоставляет заказчику итоговый результат в виде отчёта о проделанной работе.

 Необходимые документы для оценки коммерческой недвижимости

Владельцы офисной и административной недвижимости, сталкиваясь с необходимостью проведения независимой оценочной экспертизы, часто спрашивают, какие требуются документы для оценки административного здания.

Все документы, которые нужно будет предоставить оценщику для проведения оценки, условно можно разбить на три группы:

1) правоустанавливающие (или правоподтверждающие),

2) технические

3) справочные.

Каждая из этих групп документов призвана обеспечить оценщика достоверной и исчерпывающей информацией в отношении оцениваемого здания.

К правоустанавливающим документам относятся документы, которые устанавливают отношение собственности (или иного вида права) применительно к объекту оценки. К таким документам относится любой договор, по которому владелец получил право собственности на оцениваемое здание: договор купли-продажи, мены, дарения. На основании этого договора собственник может (и обязан) обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о проведении регистрации права в отношении принадлежащего ему здания. После проведения государственной регистрации, владелец здания получает на руки еще один документ – Свидетельство о государственной регистрации права, которые является правоподтверждающим документом. Для оценки здания необходимо либо Свидетельство о государственной регистрации права, либо договор о приобретении здания. На земельный участок, на котором стоит оцениваемое административное здание, предоставляется либо Свидетельство о государственной регистрации права, либо договор о приобретении земельного участка. Если участок земли находится в аренде, то необходимо предоставить договор аренды земельного участка.

К техническим документам на здание относятся документы, содержащие технические подробности о конструкции оцениваемого здания, материале его основных конструктивных элементов, расположении и площади внутренних помещений, годе постройки и прочие технические особенности объекта недвижимости. Стандартный набор технических документов для оценки – это технический паспорт БТИ на здание, экспликация (перечень помещений) и поэтажный план.

К группе справочных документов для оценки относятся документы, которые собственник административного здания составляет сам – это справки о балансовой стоимости здания на дату оценки, о величине годовых коммунальных расходов по содержанию здания и о среднегодовой заполняемости площадей (для коммерческих зданий). Помимо указанных справок, оценщик дополнительно может потребовать и иную информацию, характеризующую особенности эксплуатации оцениваемого здания.

В заключение отметим, что все документы (кроме справок) для оценки здания предоставляются в копиях. Эти копии должны быть заверены подписью и печатью либо владельца здания, либо заказчика оценки.