Рыночная оценка коммерческой недвижимости а так же ее доходность, определяет эффективность привлечения инвестиций в недвижимость - это вопросы, которые инвестор довольно часто задает себе, когда есть намерение получать доход на вложенный капитал. Капитал - это совокупность имущества, товаров и других активов, которые используются для получения дохода. Коммерческая недвижимость - несомненно обширный пласт активов, в которые смело можно инвестировать свободный капитал, поскольку недвижимость является надежным объектом сохранения и приумножения финансов инвесторов.

Понятие коммерческой недвижимости включается в себя следующие объекты:

• офисные помещения и здания; 
• производственные помещения; 
• складские помещения; 
• различные сооружения (инфраструктурные, производственные); 
• земельный участок, на котором расположена эта недвижимость, в том числе лесные и сельскохозяйственные угодья.

Поэтому, коммерческая недвижимость охватывает полный список помещений, которые используются компаниями для складской, производственной и коммерческой деятельности.

Складские помещения - для хранения грузов и товаров.

Производственные помещения – для установки станков, производственных линий, машин и оборудования.

Офисные помещения - предназначены для размещения руководящего, управленческого аппарата а так же специалистов.

Оценка складских и производственных помещений, используемых для коммерческих целей, потребуется в нескольких случаях. Чаще всего, это необходимо при заключении сделок для купли-продажи или аренды складов, и производственных помещений , которые являются собственностью компании. Квалифицированная оценка подобных объектов недвижимости позволяет определить их состояние и рассчитать рыночную стоимость активов. В решении такого вопроса немаловажную роль играет грамотность и опыт проведения оценки и максимальная точность расчетов.

Складские и производственные объекты компаний зачастую располагаются за чертой города, тогда как офисные здания, где производиться прием клиентов, располагаются исключительно в городе.

Независимая оценка складских и производственных помещений преследует различные цели и требуется во многих ситуациях. Покупка или продажа, сдача в аренду – вот самые частые ситуации, при которых обязательно проведение процедуры оценки и составление экспертного заключения.

Оценка складов и помещений производства нужна для определения кредитоспособности организации, если понадобиться получение крупного банковского кредита. Стоимость такого актива, его ликвидность, место и роль в бизнесе компании непосредственно влияют на утверждений сроков и условий ссуды.

Оценка складских и производственных зданий проводится так же в целях привлечения инвестиций в бизнес. Независимый оценщик рассчитывает рыночную стоимость объекта на текущий момент и в рамках использования доходного подхода - объем инвестиционных рисков, которые и определяют привлекательность и целесообразность инвестирования.

Оценку производственных и складских помещений проводят для оптимизации налогообложения предприятия (не чаще одного раза в год организация может сделать полный или частичный расчет стоимости основных средств). Данный способ оптимизации налогообложения очень эффективен что позволяет сократить расходы компании на уплату налогов.

Оценка складского и производственного помещения производится для урегулирования имущественных споров, снятия с баланса и постановки на баланс предприятия, внесения в уставной капитал организации.

При оценке коммерческих помещений и зданий оценщики используют как доходный и сравнительный подходы так и затратный. Оценка торговых или складских помещений при использовании затратного подхода достаточно трудоемка. Оценщику обязательно нужно знать площадь земельного участка, на котором непосредственно располагаются оцениваемые помещения, стоимость всех нежилых помещений (лифтовые шахты, балконы, лестничные клетки), стоимость коммуникаций. Независимая оценка нежилых помещений в Твери и Тверской области, как правило, осуществляется с применением двух методов оценки: доходным и сравнительным.

Процедура определения рыночной стоимости разной коммерческой недвижимости достаточно трудоемка, так как имеется множество факторов, влияющих на окончательную стоимость объекта оценки. Так, например, для оценки складов независимыми оценщиками обязательно учитываются следующие критерии:

• Тип здания, сооружения; 
• Год его постройки; 
• Планировка конструктивные решения;
• Наличие и состояние инженерных систем; 
• Месторасположение и транспортная доступность;
• Энергоснабжение; 
• Системы телекоммуникации; 
• Наличие парковочных зон; 
• Служба охраны.

Оценка зданий и помещений различного назначения процедура трудоемкая и включает в себя множество мероприятий, начиная от полного осмотра и обследования строительных систем, заканчивая анализом наиболее экономически целесообразного использования данного сооружения и земельного участка, на котором оно расположено.

Для подготовки отчета об оценке коммерческой недвижимости требуется предоставить ряд документов, характеризующие юридические и физические характеристики оцениваемого объекта. Документом, устанавливающим физические характеристики является технический паспорт, поэтажный план, экспликация, выдаваемые БТИ, кадастровый паспорт на земельный участок. Юридическими документами являются свидетельства о гос. регистрации права собственности, договор купли- продажи или аренды. Имея эти два типа документов специалист сможет провести оценку недвижимого имущества. Обращаем внимание что рыночная оценка стоимости объектов коммерческой недвижимости без наличия таких документов практически невозможна.

Современные производственно-складские помещения появились сравнительно недавно - примерно 15 лет назад, когда вместо советских складских зданий пришли оборудованные электроникой удобные складские пространства. При оценке донных сооружений учитывается и то что, что современный складской комплекс это помещение отвечающее большинству требований таким как - высота потолков, утепление, покрытие пола, удобство подъезда транспортных средств, наличие площадок для погрузки и выгрузки. Местоположение объекта - это также один из немаловажных факторов при проведении оценки складских помещений. Есть много примеров случаев, когда хорошая задумка была погублена неудачным размещением складского помещения - что приводит к большим потеря для инвесторов проекта. Таким образом, для офисных и торговых помещений размещение на основных транспортных "артериях" - это один из ключевых факторов будущего развития успешного инвестиционного проекта и получения прибыли собственниками здания.

Необходимые документы для оценки коммерческой недвижимости

Владельцы офисной и административной недвижимости, сталкиваясь с необходимостью проведения независимой оценочной экспертизы, часто спрашивают, какие требуются документы для оценки административного здания.

Все документы, которые нужно будет предоставить оценщику для проведения оценки, условно можно разбить на три группы:

1) правоустанавливающие (или правоподтверждающие),

2) технические

3) справочные.

Каждая из этих групп документов призвана обеспечить оценщика достоверной и исчерпывающей информацией в отношении оцениваемого здания.

К правоустанавливающим документам относятся документы, которые устанавливают отношение собственности (или иного вида права) применительно к объекту оценки. К таким документам относится любой договор, по которому владелец получил право собственности на оцениваемое здание: договор купли-продажи, мены, дарения. На основании этого договора собственник может (и обязан) обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о проведении регистрации права в отношении принадлежащего ему здания. После проведения государственной регистрации, владелец здания получает на руки еще один документ – Свидетельство о государственной регистрации права, которые является правоподтверждающим документом. Для оценки здания необходимо либо Свидетельство о государственной регистрации права, либо договор о приобретении здания. На земельный участок, на котором стоит оцениваемое административное здание, предоставляется либо Свидетельство о государственной регистрации права, либо договор о приобретении земельного участка. Если участок земли находится в аренде, то необходимо предоставить договор аренды земельного участка.

К техническим документам на здание относятся документы, содержащие технические подробности о конструкции оцениваемого здания, материале его основных конструктивных элементов, расположении и площади внутренних помещений, годе постройки и прочие технические особенности объекта недвижимости. Стандартный набор технических документов для оценки – это технический паспорт БТИ на здание, экспликация (перечень помещений) и поэтажный план.

К группе справочных документов для оценки относятся документы, которые собственник административного здания составляет сам – это справки о балансовой стоимости здания на дату оценки, о величине годовых коммунальных расходов по содержанию здания и о среднегодовой заполняемости площадей (для коммерческих зданий). Помимо указанных справок, оценщик дополнительно может потребовать и иную информацию, характеризующую особенности эксплуатации оцениваемого здания.

В заключение отметим, что все документы (кроме справок) для оценки здания предоставляются в копиях. Эти копии должны быть заверены подписью и печатью либо владельца здания, либо заказчика оценки.

 

Если Вы не нашли нужную информацию, то Вы можете обратиться к нам по телефону +7 (978) 811-40-73, электронной почте ekspertocenkasev@mail.ru